重要事項説明書の作成に丸1日かかる理由

不動産の契約業務で最も時間がかかるのは、重要事項説明書（35条書面）の作成です。

ベテランの宅建士でも、1件あたり5〜7時間。不慣れな担当者なら丸1日かかることも珍しくありません。物件の権利関係を調べ、法令上の制限を確認し、設備の状況を一つひとつ記載していく。この作業に、なぜこれほどの時間がかかるのか。

答えは、「書く時間」ではなく「調べる時間」が大半を占めているからです。

この記事では、不動産契約業務の中でも特に負荷が大きい重要事項説明書の作成プロセスを工程ごとに分解し、どこに時間がかかっているのかを可視化します。

1. 重要事項説明書の作成──7つの工程に分解する

重説の作成を「書類を書く仕事」だと思っている人は多いですが、実際には調査・収集・転記・確認の連続です。全体像を工程に分解すると、次のようになります。

工程1：登記簿謄本の取得と権利関係の調査

まず、法務局で対象物件の登記簿謄本（登記事項証明書）を取得します。現在はオンライン（登記情報提供サービス）で取得できますが、内容の読み解きは簡単ではありません。

• 所有権の確認（名義人は誰か、共有者はいるか）
• 抵当権の有無と内容（残債はどの程度か）
• 地役権・賃借権などの権利関係
• 差押え・仮処分の有無

登記簿の記載は専門的な法律用語で書かれており、正確に読み取って重説に反映するには知識と経験が必要です。

工程2：法令上の制限の調査

対象物件にかかる法令上の制限を調べます。これが重説作成で最も時間がかかる工程です。

確認すべき法令は多岐にわたります。

2020年8月28日施行の宅建業法施行規則の改正で、水害ハザードマップにおける対象物件の所在地の説明が義務化され、調査項目はさらに増えています。

問題は、これらの情報が一箇所にまとまっていないことです。都市計画情報は市区町村のWebサイト、道路情報は窓口で図面を閲覧、ハザードマップは別のWebサイト──と、情報源が分散しています。自治体によってはオンライン化が進んでおらず、いまだに窓口で直接確認しなければならないケースもあります。

工程3：設備・インフラの状況確認

ライフラインの整備状況を確認します。

• 上水道：水道局に供給管の口径・位置を確認
• 下水道：下水道課に接続状況を確認
• ガス：ガス会社に供給方法（都市ガス/プロパン）を確認
• 電気：供給状況を確認

マンションの場合は、管理組合から管理費・修繕積立金の額、滞納の有無、長期修繕計画などの情報も取得します。管理会社に問い合わせて「重要事項調査報告書」を取り寄せますが、これに1〜2週間かかることもあります。

工程4：重要事項説明書への転記

工程1〜3で収集した情報を、重要事項説明書のフォーマットに転記していきます。

ここで問題になるのが、収集した情報の形式がバラバラであることです。

• 登記簿はPDFまたは書面
• 都市計画情報はWebの画面コピーまたはメモ
• 管理組合からの情報は書面またはFAX
• ハザードマップはWebの地図画面

これらを一つひとつ確認しながら、重説の所定の欄に手入力していきます。転記ミスは許されません。なぜなら、重要事項説明書に虚偽の記載があった場合、宅建士個人の責任問題になるからです。

工程5：社内チェック（ダブルチェック）

作成した重説を、別の宅建士や上司がチェックします。

チェック項目は、記載内容の正確性、法令上の制限の漏れ、特約事項の適切性など。チェックする側も、元の調査資料と照合しながら確認するため、1件あたり30分〜1時間かかります。

修正が入れば、修正→再チェックのサイクルが発生し、さらに時間がかかります。

工程6：売買契約書の作成

重説と並行して、売買契約書（37条書面）も作成します。重説とは別の書類ですが、多くの情報が重複しています。

にもかかわらず、重説と契約書は別々に作成されるのが一般的です。重説の内容をコピー&ペーストで契約書に転記する。この「重説と契約書の二重作成」も、無駄な工数の一つです。

工程7：重要事項説明の実施

書類が完成したら、買主に対して重要事項説明を行います。対面またはオンライン（IT重説）で、宅建士が書類の内容を読み上げ、説明します。

説明の所要時間は物件によりますが、売買の場合は1〜2時間が一般的です。説明中に買主から質問があれば、その場で回答する必要があるため、宅建士は書類の内容を事前に十分に理解しておかなければなりません。

2. 各工程の時間配分を可視化する

売買物件1件の重説作成にかかる時間の内訳を整理します。

3. AIで変わる重説作成プロセス──工程別の改善ポイント

重説作成の各工程に対して、AIがどのように業務を変えるのかを具体的に解説します。

4. AI導入後のインパクト試算

重説作成業務をAI化した場合の、工程別の改善インパクトを試算します。

5. 重説作成のAI活用で押さえるべき3つのポイント

6. 重説作成の効率化は「守り」ではなく「攻め」

重説の作成が速くなることは、単に事務作業が楽になるだけではありません。

宅建士が調査や転記に費やしていた時間が減れば、その分を顧客への説明の質を高めることに使えます。重説の内容を深く理解し、買主の不安や疑問に丁寧に答える。これは、顧客満足度と信頼の向上に直結します。

また、重説作成のスピードが上がれば、契約までのリードタイムが短縮されます。「書類の準備に1週間かかります」ではなく、「翌営業日にご説明できます」と言える。この差は、顧客の購買意欲が高いタイミングを逃さないという意味で、大きな競争力になります。

7. よくある質問（FAQ）